En pratique, cela peut permettre à un parent d’aider son enfant à acquérir un logement, ou à plusieurs personnes d’acheter une plus grande surface qui sera divisée en différents espaces de vie. Cela peut également être la solution idéale pour acheter une résidence secondaire entre amis à moindre coût. Ou enfin, l’occasion de réaliser un investissement immobilier pour se constituer un patrimoine en mutualisant les coûts et en partageant les revenus locatifs, à hauteur des montants investis par chacun.
Si cet investissement n’est pas nécessairement plus complexe qu’un achat immobilier classique, il présente néanmoins certains risques, chaque partie
doit mesurer l’engagement pris sur le long terme. En effet, la banque exigera certainement la solidarité des co-emprunteurs : ainsi en cas de défaillance d’un d’entre eux, les autres seront tenus d’assumer sa part. Il est donc essentiel de se faire conseiller par un professionnel et de prévoir tous risques de litiges.
Le choix du cadre juridique est donc un point essentiel pour protéger chaque partie sur le long terme. Voici deux solutions qui existent pour encadrer un tel projet.
L’indivision
Certainement la solution la moins contraignante en terme de démarches et de fonctionnement, c’est le régime de base de l’acquisition immobilière à
plusieurs. Chaque indivisaire est propriétaire du bien et est responsable à hauteur de son investissement. L’acte d’achat doit détailler la part de chacun. Attention, si ce n’est pas le cas, en cas de vente, la répartition sera considérée comme équivalente entre les propriétaires.
Une des particularités de l’indivision est que les décisions doivent être validées à l’unanimité. Cette contrainte peut facilement être détournée en
rédigeant au préalable une convention d’indivision chez un notaire, qui permettra de fixer les règles à appliquer en cas de litige. Elle peut également prévoir un gérant. Chaque propriétaire peut décider à tout
moment de vendre ses parts : en effet, la loi stipule que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Les autres indivisaires bénéficient alors d’un droit de préemption ; s’ils ne peuvent racheter
les parts, le bien sera alors vendu. En cas d’héritage, la part du propriétaire décédé revient aux ayants droit, les autres propriétaires n’ont aucun droit
dessus.
La SCI
La Société Civile Immobilière est la solution qui offre le plus de protection et de souplesse aux propriétaires. Elle permet à chaque investisseur de
détenir des parts à hauteur de son investissement. Répartie sous forme de parts sociales, les associés sont solidaires, et nomment un ou plusieurs gérants. Les statuts permettent de prévoir les règles de fonctionnement de la société et les clauses de sorties possibles (approbation du cessionnaire, droit de préemption sur les parts cédées par les associés, ou dissolution…). Idéale également pour les investissements multiples, elle peut regrouper
plusieurs biens, et permet également de séparer la nue-propriété et l’usufruit. C’est le choix idéal pour transmettre un patrimoine à moindre frais. Cette solution présente cependant quelques inconvénients,
avec un formalisme et une gestion stricts, et, des frais inhérents à la gestion d’une société. En outre, sa constitution est délicate et nécessitera idéalement l’intervention d’un expert-comptable ou d’un avocat.
